מה חשוב לבדוק לקראת קניית נכס בארה"ב?

השקעה בנדלן הפכה בשנים האחרונות לאופציה הכמעט יחידה שניצבת בפני מי שמחפש תשואה מוצלחת באמת עבור כספו. בפרט מנסים ישראלים רבים את מזלם בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות הלא היא ארה"ב, אבל חשוב להדגיש: ארצות הברית אמנם מציעה אפשרויות רבות ומשתלמות מאוד למשקיעים בנדלן, אבל בסופו של דבר קניית נכס בארה"ב היא עסקה מורכבת מאוד וכדי לוודא שהיא אכן תספק לכם את התשואה הצפויה חובה לבחון לעומק היבטים שונים שלה ולא להסתמך על המזל.

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן

הפרמטר המהותי ביותר לגבי הרווחים שמניבות עסקאות נדלן בארהב הוא המיקום של הנכס: בשכונה "טובה" קל הרבה יותר למצוא שוכרים איכותיים וליהנות מתזרים מזומנים נאה עם מינימום התעסקות. באזורים פחות מוצלחים התחלופה של השוכרים עלולה להיות גבוהה, דבר שמן הסתם גורר איתו התעסקות רבה מצדכם (או מצד איש המקצוע שמטפל עבורכם בנכס) ובכל מקרה גורע מהתשואה.

כדי לקבל תמונת מצב מדויקת לגבי איכות האזור שבו נמצא הנכס שאתם מתעניינים בקנייתו מומלץ להיעזר באינטרנט ולבחון את רמת הפשיעה, אחוז האבטלה, איכות מערכת החינוך וכן מאפיינים סוציו-אקונומיים נוספים.

האם כדאי לרכוש בית בעלות נמוכה במיוחד שזקוק לשיפוץ?

תופעה שלא קיימת בארץ אבל רווחת למדי בארה"ב היא בתים ריקים: נכסים שעוקלו ע"י הבנק עקב חוסר היכולת של בעליהם לעמוד בהחזרי המשכנתא (תופעה שהפכה רווחת מאוד במהלך משבר הסאב-פריים ב-2008, ועדיין משפיעה על אזורים מסוימים בארה"ב) מועברים לגוף מיוחד שאחראי עליהם ומנסה למכור אותם. ישנם לא מעט מקרים שבהם אותו "בנק נכסים" לא מצליח למכור את הבית והוא נותר ריק לפרק זמן ממושך ובאופן טבעי מצבו מתדרדר.

במקרים אלה, על-מנת להימנע מפגיעה בחזות הסביבה ומהיווצרות סלאמס, יוצע הנכס למכירה במחיר אטרקטיבי במיוחד – אבל מי שקונה אותו נדרש כמובן לבצע שיפוץ. כמו כל שיפוץ, קשה מאוד לדעת מראש מה תהיה עלותו, ובפרט כשמדובר על פרויקט שלא מתבצע כאן בארץ, כך שלמרות עלות הקנייה הנמוכה במיוחד של הנכס, מומלץ לבחור בדרך זו רק אם מבחינתכם שיפוץ בית בארה"ב הוא פרויקט שאתם יודעים בוודאות מה תהיה עלותו ובהתאם מה תהיה התשואה האמיתית של הנכס.

האם יש בתים ריקים רבים באזור?

בית ריק הוא כאמור פוטנציאל לעסקה משתלמת אך במקביל גם סיכון בלתי מבוטל. בתים ריקים רבים באזור מסוים הם תמרור אזהרה, שכן במקרה שכזה יהיה לכם קשה להשכיר את הנכס שרכשתם גם אחרי שיפוץ מושקע.

באופן כללי כדאי לזכור שאמנם "בית במיאמי" בסכום שבו אפשר לקנות אולי דירת חדר בצפת היא הצעה שעל הנייר נשמעת כזו שאי אפשר לסרב לה, אבל אין שום סיבה להיענות לה בלי לבחון לעומק את אותו בית ואת סביבתו. עוד כדאי לזכור שאתם מחפשים השקעות נדלן מניבות ולא להיות בעלים של בית בעיר נחשבת או מדינה נחשקת בארה"ב, דבר שיש בו נחת אבל לאו דווקא תשואה מוצלחת באמת.

היבטים משפטיים של רכישת נדל"ן בארה"ב

לאחר מציאת נכס בעל פוטנציאל להוות השקעה מתגמלת, נדרשות כמובן בדיקות נוספות ובפרט יש לתת את הדעת על הפן המשפטי. בהקשר זה כדאי לדעת שלא כל נכס בארה"ב ניתן לקנות ללא אזרחות אמריקאית, וכן שבמקרים מסוימים ועד הבית אינו מאפשר לקונה זר לרכוש דירה בבניין.

עוד חובה לוודא שלא מוטלים על הבית עיקולים כאלה או אחרים, וגם הליך רישום הזכויות בנכס מחייב כמובן מיומנות משפטית וידע רלוונטי ועדכני לגבי החוק בארה"ב.

כדאי לדעת שהחוק משפיע גם על היבטי המיסוי: חוק בשם FIRPTA מאפשר לרשויות המס בארה"ב לגבות מיסים ספציפיים ממשקיעים זרים שמבצעים עסקאות שונות הקשורות לנדל"ן – כך שבאופן כללי כדאי להסתייע בעורך דין שמתמחה בתחום הנדל"ן בארה"ב כדי לא ליפול למהמורות משפטיות, או לחילופין לבצע את ההשקעה דרך קרן השקעות בנדל"ן בארה"ב.

היבטי המיסוי של קניית נכס בארה"ב

עוד היבט שחובה לקחת בחשבון לקראת קניית נכס בארה"ב הוא המיסוי.

על-מנת לחשב באופן המדויק ביותר את הרווח הצפוי לכם מכל עסקה שכזו הדרך הטובה ביותר היא להתייעץ עם רואה חשבון שמתמחה בתחום של מיסוי נדלן בארהב, ובכל מקרה כדאי לדעת שבמדינה זו קיימים גם מיסים פדרליים וגם מיסים מדינתיים, ובחלק מהמקרים גם מיסים עירוניים. בנוסף עשויים להיות הבדלים של ממש בשיעורי המס בין המדינות השונות בארה"ב, כך שתכנון מוקפד מבחינה זו הוא חובה.

איך לממן קניית נכסים בארה"ב?

אם סכום הכסף הפנוי שיש בידיכם אינו מספיק להשקעה בנדל"ן בארה"ב ולרכישת הנכס שבו אתם חושקים, תוכלו לממן את ההפרש באמצעות לקיחת משכנתא כאן בישראל, ועוד אופציה היא משכנתא בארה"ב. בכל מקרה מדובר בפרוצדורה מורכבת, אבל כדאי לבחון כמה שיותר אופציות כדי להגיע לתנאי המימון הנוחים ביותר והמשתלמים ביותר.