כיצד לבחור השקעות נדלן מניבות

בתקופה בה שוק ההון מדשדש ומאכזב עם תשואות צנועות עד אפסיות (ובנוסף רמת חוסר יציבות גבוהה למדי), אין פלא שרבים וטובים מחפשים השקעות נדלן מניבות – כלומר נכסים שלא רק ישמרו על הכסף וערכם אף יעלה עם השנים אלא שהם גם מספקים תשואה חודשית קבועה.

נדלן מניב עשוי להיות הן דירת מגורים והן נדלן מסחרי (חנות, משרד, בניין משרדים, חניון, קליניקה רפואית, מחסנים, מבני תעשייה וכו').

כיצד מחשבים את התשואה שמניב כל נכס?

באופן טבעי השקעות נדלן מניבות נמדדות בראש ובראשונה עפ"י התשואה שלהן, כך שכדאי לדעת כיצד מחשבים את התשואה.

אם למשל ניצבת בפניכם הזדמנות לרכוש דירת 3 חדרים בבת ים שמחירה 860,000 ש"ח עליכם לברר מהם דמי השכירות המקובלים באותו אזור ספציפי בבת ים לדירה בעלת מאפיינים דומים (לא רק מספר החדרים אלא גם שטח הדירה, הקומה בבניין, האם מדובר בבניין חדש או ישן, האם ישנה מעלית, חנייה וכו').

נניח שגיליתם ששכר הדירה הוא 3,200 ש"ח לחודש. ראשית, עליכם לקחת בחשבון כי בנוסף למחיר המכירה של הדירה ישנן הוצאות נוספות – תשלום לעורך דין שמלווה את העסקה (השקעה בנדלן ללא ליווי משפטי צמוד היא טעות חמורה!) ותשלום למתווך אם הגעתם לנכס דרך סוכן נדל"ן כזה או אחר. אם הדירה זקוקה לשיפוץ בהיקף כזה או אחר כמובן שגם עלותו נכללת בחשבון. נניח שהעלות הכוללת היא 910,000 ש"ח. כמו כן צריך לקחת בחשבון כי ייתכנו תקופות שבהן הדירה תהיה ריקה משוכרים (במעבר בין שוכר אחד לשני), כך שהחישוב של התשואה השנתית יתבצע על סמך דמי שכירות של 11 חודשים ולא 12 (באופן עקרוני במרכז קל יותר להשכיר נכסים מאשר בפריפריה, אבל ליתר ביטחון גם עבור הדירה בבת ים ניקח בחשבון כי במשך חודש אין תזרים מזומנים).

בסך הכל ההכנסה השנתית הצפויה היא 35,200 ש"ח (11 חודשים כפול 3,200 ש"ח בשנה). העלות הכוללת היא 910,000 ש"ח ובהתאם התשואה הצפויה (וכמובן שבפועל ייתכנו שינויים) היא 3.86% (35,200 לחלק ל-910,000).

כאמור בפועל ייתכנו שינויים משנה לשנה – דמי השכירות עשויים להפוך גבוהים יותר, או לקטון בהיעדר ביקוש, ובשנים מסוימות ייתכן כי תידרשו להשקיע בדירה סכום מסוים (בשל צינור מים שהתפוצץ, השתתפות בשיפוץ כללי בבניין וכו') – אבל בכל מקרה הנתון שהתקבל, 3.86%, מהווה פרמטר להשוואה בין השקעות נדלן מניבות שונות שעומדות על הפרק.

האם כדאי לחפש השקעות נדלן מניבות מעבר לים?

לא מעט ישראלים מחפשים השקעות בחול, שכן בדרך זו הם מרחיבים משמעותית את מנעד האפשרויות העומד לפניהם ובאופן טבעי הסיכוי למצוא השקעה שתניב תשואה גבוהה במיוחד עולה.

בפרט פופולריות ברלין (הגם שרמת המחירים בעיר המתוירת והפופולרית כבר גבוהה למדי) וערים שונות ברחבי ארה"ב.

היתרון העיקרי של חיפוש ההשקעה מעבר לים הוא כאמור הסיכוי הטוב יותר להגיע לתשואות גבוהות. יחד עם זאת החזקת נכס בחו"ל מחייבת ויתור על שליטה – מן הסתם לא תוכלו לנהל אותו בכוחות עצמכם, ובמקרים רבים גם הרכישה וההשכרה מתבצעות דרך גוף שלישי, שלא תמיד תוכלו לדעת האם ניתן לסמוך עליו בעיניים עצומות.

איך למזער את הסיכון אם משקיעים בחו"ל?

דרך נוספת היא לבצע את ההשקעה דרך קרן השקעות המתמחה בנדל"ן בחו"ל. בחירה מושכלת של הקרן, לאחר בדיקה מעמיקה שכוללת גם קבלת חוות דעת אותנטיות מלקוחות קיימים וקודמים שלה, תאפשר לכם להגיע לנכס איכותי במיוחד ואשר יניב לכם תשואות משמחות עד מאוד.