באילו מדינות יש מיסוי על השקעות נדל"ן בארה"ב

יותר ויותר ישראלים מחפשים נכסים להשקעה מעבר לים, ובפרט בארה"ב, וקל להבין למה: שוק ההון בארץ מאכזב מאוד ובנוסף עלול להיות תנודתי ומסוכן, שוק הנדל"ן בארץ מתאפיין במחירים מאוד גבוהים שמקשים על מציאת נכסים שיניבו תשואה נאה – ואילו בארה"ב שוררת רמת מחירים נמוכה יחסית (תוצר של משבר הסאב-פריים של 2008 שהוביל לצניחת מחירים דרמטית ואמנם מאז השוק התאושש אולם הם עדיין יחסית נמוכים ומאד מתגמלים).

יחד עם זאת חובה להתעמק מעט בנושא המיסוי על השקעות נדל"ן בארה"ב, שהרי לשיעורי המס שאותם תשלמו במקרים השונים ישנה כמובן השפעה בלתי מבוטלת על כדאיות ההשקעה (ואגב, באופן כללי כדאי לדעת כי אין דבר כזה השקעה בטוחה ותמיד ישנו סיכון מסוים – אבל שוק הנדל"ן בארה"ב מציע גם סיכוי גבוה).

כיצד ממוסה שכר הדירה?

המרכיב הראשון ברווחים מהשקעה בנדל"ן אמריקאי הוא מס על שכר הדירה המשולם לבעליה מדי חודש (כשמפעם לפעם ישנם חודשים בהם הדירה עומדת ריקה ועליהם כמובן שאין משלמים מס).

מס שכזה יש לשלם ללא פחות משלוש רשויות שונות: רשות המיסים הארצית (כלומר הפדרלית), המדינה שבה שוכנת הדירה וגם מס ההכנסה הישראלי לא טומן ידו בצלחת ומבקש לעצמו חלק מהרווחים.

מבחינת מס ההכנסה בארץ יכולים המשקיעים לבחור בין שתי אפשרויות: האחת, מס הכנסה "רגיל" בהתאם למדרגות המס הנהוגות בארץ על כלל ההכנסות של האדם, בין אם מעבודה, בין אם מהשקעה בארץ ובין אם מהשקעה בנדל"ן בארה"ב (בניכוי המיסים ששולמו בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות); והשנייה, תשלום של 15% על כלל שכר הדירה שהתקבל מהנכס בארה"ב מבלי לקזז כל סכום ששולם שם. מה משתלם יותר? התשובה כמובן משתנה מאדם לאדם ומנכס לנכס בהתאם לגובה שכר הדירה, גובה המס ששולם בארה"ב וסך ההכנסות של האדם – התייעצות עם רואה חשבון בעל ניסיון בתחום של מיסוי על השקעות נדל"ן בארה"ב היא מהלך נבון שעשוי לחסוך סכומי כסף נכבדים.

בכל מקרה, שיעור המס הפדרלי בארה"ב הוא 10 עד 35 אחוז (בהתאם לגובה שכר הדירה, ובניכוי פחת כמו גם הוצאות שונות) – עד לכ-9,000 הדולרים הראשונים (כרווח שנתי) שיעור המס הוא 10%, מדרגת המס הבאה היא 15% (עד לסכום של כ-35,000$) ומדרגת המס המקסימלית היא כבר על הרווחים שמעל 390,000$ פחות או יותר.

בנוסף כאמור משלמים לכל מדינה מס ששיעורו משתנה – בניו יורק הוא 4-6.8%, באריזונה 2.5-4.5%, בקליפורניה החל מאחוז אחד ועד 9.3% ובטקסס ופלורידה אין מס מקומי על שכירות של דירות להשקעה.

מיסוי על השקעות נדל"ן בארה"ב בעקבות מכירת נכס

מרכיב נוסף של מיסוי על השקעות נדל"ן בארה"ב הוא על התמורה המתקבלת ממכירת הנכס כשמחליטים לממש את ההשקעה.

גם כשמציעים בתים למכירה בארה"ב יש לשלם מס הן שם והן כאן. בארה"ב שיעור המס הפדרלי נע בין 15 לעשרים אחוז אם חלפה למעלה משנה בין יום הקנייה למועד המכירה. אם המימוש התבצע תוך זמן קצר יותר, שיעור המס יהיה גבוה יותר. בנוסף משולם מס למדינה בה נמצא הבית – שיעור המס על מכירת הנכס זהה לשיעור המס על שכר דירה.

בארץ ישלמו בעלי הנכסים בארה"ב שבחרו למכור אותם מס בגובה של כ-20%. מתוך התמורה שהתקבלה עבור הדירה או הבית מקוזזים המיסים ששולמו בארה"ב.