יש החלטות בחיים שאסור לגשת אליהן בקלות ראש. במיוחד הדבר נכון כאשר עומדים לקבל החלטת השקעה רצינית. זה כולל כמובן גם את ההחלטה לבצע השקעות נדל"ן בארהב. יש כמה וכמה פרטים שחייבים לבדוק לפני שמשלימים את הרכישה. גם אם על פניו הנכס נראה מבטיח מאוד ונראה שצפויים לקבל תשואה מצוינת על השכרת הנכס, אל תתקדמו הלאה לפני שתבדקו את הדברים שנציין להלן.
השקעות נדל"ן בארהב – נכס נקי מעיקולים
לפעמים, מחיר של נכס נראה טוב, אולי אפילו טוב מדי. עבור משקיע חכם זה עשוי לא רק להוות תמרור להזדמנות אלא גם תמרור של אזהרה. חושבים לקדם השקעות נדל"ן בארהב והציעו לכם נכס במחיר שנראה דמיוני? אל תוותרו על בדיקה טרם הרכישה שהנכס נקי מעיקולים וחובות. מי שרוכש נכס ששועבד לבנק אמריקאי עשוי לגלות מאוחר יותר שאין לו – לא כסף ולא נכס.
באותה הזדמנות כדאי להוסיף ולומר שאת המשא ומתן יש לבצע עם בעל הנכס עצמו או עם מיופה כוח הגיוני – לרוב עורך דין. מי שחותם על חוזה עם גורם לא ברור, שאין לו נגיעה ישירה אל הנכס עשוי להפוך השקעות נדלן מניבות למקור של עוגמת נפש, כעס, עצבים ולפעמים גם הפסדים.
עלויות, מיסים ושאר ירקות
לא כדאי לבצע השקעות נדלן בלי שיודעים בדיוק – לא רק מה מקבלים אלא גם מה משלמים. טעות של משקיעים מתחילים רבים היא להניח שמחיר הנכס הוא העלות הנקובה על פי החוזה. למעשה, עלות כזאת היא רק נקודת ההתחלה. לעלות הרשומה בחוזה יש להוסיף עלויות כגון שיפוץ או השבחת הנכס, שכר טרחה של עורך הדין, ביטוחים. ישנן עלויות נוספות בחלק מהמקרים כגון עלויות תיווך, ייעוץ מס. כדאי גם לברר לגבי חבות המס המוטלת על הרוכש. ישנם מקרים שבהם ניתן לבצע את הרכישה כך שהיא תוגדר לא כרכישה פרטית אלא כרכישה של חברה (ישות עסקית).
אך לא רק עלויות במחיר הנכס וכל אותם הנלווים יש לקחת בחשבון. במידה ונעזרים בחברת ניהול נכסים יש לבדוק כיצד עלויות הניהול הללו נוגסות בתשואה על הנכס. חשוב לזכור – השקעה בטוחה ומניבה איננה הברוטו אלא הנטו. רק ההכנסה בניכוי ההוצאות מווה את ההכנסה השוטפת, הפסיבית, שיקבל בעל הנכס בסופו של דבר.
מצבו של הנכס
עוד דבר שכדאי לבדוק טרם הרכישה הוא כמובן מצב הנכס. משקיעים רבים אינם נוסעים לארצות הברית כדי לברר את מצבו של הנכס. יחד עם זאת, אפשר בקלות להתרשם מהנכס כאשר מקבלים תמונות ברורות – צילומים מבפנים ובמחוץ. בנוסף, אפשר גם לקבל חוות דעת של מהנדס, כדי לברר שמחיר הנכס אכן תואם את מצבו התכנוני, ההנדסי והפיסי. אם נעזרים בגורם מקצועי כגון מתוון או חברת ניהול מבנים, חשוב שהללו יהיו אמינים וידווחו באמינות על מצבו של הנכס כפי שהוא.
לסיום, נציין שיש אפשרות להשקיע בנדל"ן גם בצורה אחרת, בשיתוף עם קרן השקעות. השקעה מסוג זה למעשה הופכת את המשקיע ליזם. קרן ההשקעות מנהלת פרויקטים של בינוי באזורים מבוקשים, והמשקיע משתתף בפיתוח הפרויקט עם כל אותם משקיעים שהחליטו להצטרף. במקרה זה, יש לבדוק לא את מצב הנכס אלא את ההיסטוריה של הקרן. במידה ומדובר בקרן לגיטימית, שקידמה פרויקטים מוצלחים והניבה תשואה יפה ללקוחות, אפשר להצטרף ללא חשש. במיוחד נכון הדבר כאשר מדובר בקרן שאיננה רק מנהלת פרויקטים אלא גם משקיעה בהם מכספה שלה.
