מה חשוב לקחת בחשבון כשמתכננים קניית נדל"ן בארה"ב

רכישת נדל"ן בארה"ב הפכה בשנים האחרונות לאופציה רווחת למדי עבור מי שמתעניין בנדל"ן להשקעה ומוכיחה עד כמה מגמת הגלובליזציה המואצת ועידן האינטרנט באופן כללי מיטיבים איתנו ופותחים בפנינו אפשרויות רבות ומגוונות.

בפרט הואצה המגמה של קניית נדל"ן בארה"ב לאחר המשבר של 2007 שבמסגרתו שוק הנדל"ן האמריקאי פשוט קרס (ואיים לסחוב איתו שווקים רבים ברחבי העולם, ואף פגע בלא מעט כלכלות). ליתר דיוק העניין הגובר שלנו הישראלים בהתרחשויות השונות הקשורות לנדל"ן בארה"ב הוא תוצר של תחילת ההתאוששות בשוק זה כשהסתבר לנו שניתן לקנות נכסים איכותיים במחירים אטרקטיביים מאוד (שכן מחירי הרכישה נותרו נמוכים גם לאחר שכבר החלה התאוששות) ולהשכיר אותם במחיר נאה (שכן מספרם הרב יחסית של שוכרי הדירות ובפרט אלה שלא רוצים לרכוש בית הוביל לעלייה בתחום זה ולאפשרות לזכות בתזרים מזומנים נאה ובתשואה מספקת על השקעתנו).

מדוע קרס שוק הנדל"ן בארה"ב ב-2007?

בקיץ 2007 קרס שוק הנדל"ן בארה"ב. לקריסה זו קדמו סימני אזהרה לא מעטים וכפי שאומרת הקלישאה, "הכתובת הייתה על הקיר" אולם הן הציבור הרחב והן קברניטי המערכת הפיננסית ואיתם המחוקקים העדיפו להתעלם ולהמשיך להאמין כי ניתן לממש את "החלום האמריקאי" של בית לכל אדם גם אם אין לו את האמצעים לכך.

ההתנהלות הלא זהירה של בנקאים ומנהלי חברות אשראי רבים, כמעט כולם למעשה, הובילה לכך שבתחילת שנת הקריסה עמד היקף ההלוואות המסוכנות, שנקראות הלוואות "סאב פריים", על סכום כמעט בלתי נתפש של 1.3 טריליון דולר. למעשה לא הייתה זו התנהלות לא זהירה אלא הפקרות של ממש, ומספרם ההולך וגדל של אמריקאים שרכשו בית בעזרת משכנתא שמלכתחילה לא היה להם סיכוי להחזיר הוביל לקריסה הבלתי נמנעת. הבנקים הזדרזו לעקל את הנכסים שהמשכנתא בגינם לא הוחזרה וניסו למכור אותם במהירות, והשוק הוצף בבת אחת במספר עצום של בתים ודירות – והתוצאה כמובן הייתה צניחת מחירים דרמטית.

היבטי המיסוי של עסקאות נדל"ן בארה"ב

כשמתכננים קניית נדל"ן בארה"ב חשוב לקחת בחשבון גם את היבטי המיסוי של עסקה זו כמו גם של מכירת הנדל"ן שעשויה להתבצע בעתיד כשתרצו לממש את ההשקעה.

כדאי לדעת כי במדינות שונות ישנם שיעורי מס שונים, וכי ברוב המקרים יש לשלם מס הן בארה"ב והן בארץ. עוד חשוב לקחת בחשבון את מס הירושה המוטל בארה"ב ולהיערך בהתאם, בעזרת רואה חשבון בעל ניסיון ברכישת נדל"ן באופן כללי ובפרט בארה"ב.

איך להימנע מ"חתול בשק" בעת קניית נדל"ן בארה"ב?

קניית נדל"ן בארה"ב, ובעצם כל רכישה של נדל"ן בחו"ל, מחייבת זהירות מוגברת.

הסיבה לכך היא שגם אם נתעמק בנעשה בשוק הנדל"ן האמריקאי, וליתר דיוק בשווקי הנדל"ן בארה"ב, שהרי מדובר במדינה ששטחה הוא כ-10 מיליון קמ"ר וישנם מאפיינים שונים לחלוטין בכל מדינה, עיר ואפילו שכונה, עדיין נתקשה מאוד להגיע לתמונה המלאה והעדכנית ביותר – וכתוצאה מכך אנחנו עלולים לרכוש לא את אחד מאותם בתים למכירה בארצות הברית שיניבו תשואה נאה אלא "חתול בשק", ולמרבה הצער כבר היו לא מעט ישראלים שנכוו והפסידו סכומים גבוהים.

הדרך להימנע מכך היא לבצע את הרכישה באמצעות חברה המתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב. אמנם מן הסתם חלק מהרווחים מהעסקה יוקדש לתשלום לאותה חברה, אולם איון הסיכון או לפחות צמצומו במידה ניכרת בהחלט מצדיק זאת והופך את הדרך הזו לדרך הכדאית ביותר של רכישת נדל"ן בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות.