איך נבדוק האם אנו זכאים להחזר מס בעבור השקעות נדל"ן בחו"ל?

הרבה ישראלים מחזיקים בנכסים בחו"ל מבלי לדעת את חוקי המס שחלים עליהם. רכישה של נדל"ן בכל מיני מקומות באירופה ובארה"ב עשויה במקרים רבים להיות כדאית מאוד ואנשים רבים ממהרים לחפש נכס שיניב להם תשואה מקסימלית.

גם עליית מחירי הנדל"ן בארץ הביאו רבים מהישראלים לרכוש נכסי נדל"ן בחו"ל במדינות שנמצאות במזרח אירופה, בארה"ב ובמקומות אחרים בעולם. אם בוחרים את הנכס בצורה מושכלת, ניתן לרכוש בחו"ל נדל"ן במחיר אטרקטיבי ולהחזיר את ההשקעה בו בזמן קצר יחסית. בזמן שמתכוננים לרכישה עצמה, חשוב גם להתמצא במיסוי שמתלווה לזה ובכל מדינה החוקים הם שונים. אז מה הן ההמלצות?

ניכוי מס בעת רכישת נדל"ן בחו"ל

אחת ההמלצות היא שכאשר אדם יחיד שאינו קשור לחברה כלשהי, מעוניין לרכוש נכס ונדל"ן בחוץ לארץ, רצוי שיבצע רכישה של הנכס על שמו. כך, בזמן מכירה, הוא יחויב בישראל במס של עשרים אחוזים בניכוי מס ששילם במדינה שבה שוכן הנכס. נכס שהוא בחזקה של חברה יכול לחייב את המוכר בשיעור מס גבוה הרבה יותר.

עוד רצוי לבחון את ההשלכות של המס במדינה שבה רוכשים או מעוניינים לרכוש נכס, ניתן לעשות זאת גם דרך הרשת האינטרנטי במדינות מסוימות. רצוי לבחון את שיעורי המס ומה החוקים לגביהם ובנוסף איך ניתן לתכנן שההשלכות של המס יהיו לבסוף מינימליות.

איפה כדאי להשקיע?

ישנם אזורים שונים בחו"ל שכדאי להשקיע בהם. אחד משווקי הנדל"ן המעניינים והמשמעותיים הוא שוק הנדל"ן בארה"ב. תמיד חשוב לקבל ייעוץ מקצועי לפני שרוכשים נכס בחו"ל. כך גם המקרה של ארה"ב. עבור מי שמעוניין למשל לבצע השקעות נדלן בניו יורק, כדאי לפנות לחברה שמתמחה בהשקעות נדלן בארה"ב בכלל ובניו יורק בפרט.

גם ערי החוף המערבי והמזרחי בארה"ב נהנות מגאות בשנים האחרונות מכיוון שיש הגירה פנימית לכיוון הים. בכל מקרה, כאמור, כדאי להתייעץ עם מומחה מתי כדאי להשקיע ומתי כדאי למכור.

פרוצדורה של מיסים בנדל"ן בחו"ל

בישראל החובה על ידי משקיע בנדל"ן לדווח על השקעות שלו ועל הרווחים שהוא מפיק לרשויות המס עבור החזרי מס. אך מה לגבי מדינה זרה, האם גם שם יש צורך לדווח בהשקעה של נדל"ן? לדוגמא בארצות הברית נושא של מיסוי הנדל"ן וחובת הדיווח היא שכל משקיע מחובתו לדווח על ההכנסות שלו ועל הרווחים לשלטונות המס האמריקאי.

במידה ומדובר במשקיע ישראלי העובדה זו לא מעלה ולא מורידה. יש צורך כן לדווח לרשות המיסים בארץ אולם אין צורך לעשות זאת פעמיים ולדווח גם בארה"ב. יש אמנה המסדירה את כל הנושא בין ישראל לארה"ב היא זו שאחראית לכל נושא החזר מס שכולל, זכאות להחזר מס, החזר מס הכנסה וחישוב החזר מס, כך שמשקיע לא צפוי להינזק ולשלם כפול. אך כאמור כל מדינה ושיטות המיסוי והדיווח שלה הן אחרות וחשוב מבעוד מועד לבדוק את הפרוצדורות השונות וזכאותכם. ניתן לבדוק את נושא החזר מס הכנסה, ולבצע בדיקת החזר מס מקוון באינטרנט.