מה צריך לדעת על דירות להשקעה בארצות הברית

בשנים האחרונות הולך וגדל מספרם של הישראלים המחפשים דירות להשקעה בארצות הברית. הסיבה העיקרית לכך היא שבארץ כבר לא פשוט למצוא דירות להשקעה במחיר סביר שיבטיח תשואה נאה (שהרי התשואה נגזרת לא רק משכר הדירה אותו ניתן לגבות עבור הנכס אלא גם מהסכום שאנחנו נדרשים לשלם עבורו, ולאור עליית המחירים הניכרת מאז 2008 הולכות ומתמעטות הזדמנויות ההשקעה המשתלמות באמת כאן בישראל).

בארה"ב, לעומת זאת, עדיין ניתן למצוא לא מעט נכסים אטרקטיביים, על אף שגם בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות ישנה מגמה מתמשכת של עלייה בביקושים ובהתאם עליית מחירים. הסיבה לכך היא שב-2007 קרסו מחירי הנדל"ן בארה"ב בצורה דרמטית – במסגרת המשבר שזכה לשם "משבר הסאב פריים" – ושמאז אמנם כאמור ישנה התאוששות, אולם היא באה לידי ביטוי יותר בביקוש לדירות להשכרה מאשר לדירות למכירה, כך שניתן לרכוש נכסים בזול יחסית ולהשכירם בסכום שיספק תשואה מכובדת פלוס.

איך תמצאו מידע אודות דירות להשקעה בארצות הברית?

באופן טבעי לא כל השקעה בנדלן בארה"ב אכן מממשת את הפוטנציאל ומספקת תשואה נאה. על-מנת להגיע לנכסים אטרקטיביים באמת ולא לרכוש חתולים בשק, יש להתעמק מעט בשוק הנדלן של ארה"ב, וליתר דיוק בשווקי הנדל"ן באזורים השונים שבהם ישנם נכסים שאתם מתעניינים בהם.

הבשורות הטובות הן שהאינטרנט מספק מידע רחב היקף, עדכני ומאיר עיניים אודות נכסים שונים, משלל היבטים, כיאה למדינה מתקדמת האמונה על כלכלת שוק חופשית באמת כמו ארה"ב.

דוגמה אחת היא האתר רנטומטר (שכתובתו rentometer.com) – באתר זה מפורטים דמי השכירות המקובלים בכל אזור ואזור ברחבי מדינת הענק, כך שלכל משקיע יש אפשרות לקבל אינדיקציה מדויקת למדי לגבי תזרים המזומנים הצפוי לו עבור כל נכס אותו הוא שוקל לרכוש.

אתר נוסף בעל חשיבות גבוהה במיוחד למי ששוקל רכישת דירות להשקעה בארצות הברית הוא זילו (שכתובתו היא zillow.com). זילו מספק אומדן לגבי שוויו האמיתי של כל נכס בכל מקום במדינה כך שתוכלו לדעת האם המחיר שמבקשים מכם עבור בית או דירה ספציפיים הינו ריאלי או מופרז (ואגב, גם מחיר נמוך מדי חייב לעורר חשד). אגב, בנוסף לערך הנכס מספק זילו גם את רמת הדיוק של האומדן שלו כדי שתוכלו לדעת האם במקרה הספציפי שלכם כדאי לסמוך על האומדן ועד כמה.

אתרים אחרים מספקים תמונת מצב רחבה ומפורטת אודות האזור בו נמצא הנכס שעל הפרק: השכבה הסוציו-אקונומית של התושבים במקום, רמת בתי הספר, רמת הפשיעה המאפיינת את האזור, נתונים לגבי שוק התעסוקה (שבארה"ב יש לו השפעה ניכרת על הביקוש לשכירות בכל אזור ואזור) ועוד ועוד. בין האתרים: greatschools.org, crimereports.com ועוד.

גובה המס

במדינה המשתרעת על קרוב ל-10 מיליון קמ"ר (השטח השלישי בגודלו בעולם) ושחיים בה כ-320 מיליון נפשות אך טבעי הוא שגם מבחינת שיעורי המס על כל עסקת נדלן (קנייה, מכירה, השכרה) תהיה שונות בלתי מבוטלת בין אזור לאזור.

באופן עקרוני כדאי לדעת שישנו מס פדרלי, שכמובן זהה בכל רחבי ארה"ב, ובנוסף ישנו מיסוי של כל מדינה וגובהו משתנה. בקליפורניה למשל תשלמו על הכנסתכם משכר דירה מס בגובה 1% עד 9.3% (בהתאם לגובה השכירות), ולעומת זאת אם הנכס שלכם נמצא בפלורידה הרי שלא תידרשו לשלם מס על הכנסתכם משכירות לרשויות המדינה.

בהתאם כדאי להתייעץ עם מומחי מיסוי נדל"ן בארה"ב, על מנת להגיע לעסקה המיטבית ולנכס שיניב את התשואה הגבוהה ביותר האפשרית מבין כל האפשרויות של דירות להשקעה בארצות הברית.

אופציה נוספת היא לבצע את הרכישה דרך קרנות השקעה פרטיות שאנשי המקצוע שלהן כבר ישקללו את כל הנתונים עבורכם בדרך לנכס האופטימלי.