מה כדאי לדעת על קניית נדלן בחול

קניית נדלן בחול הפכה בשנים האחרונות לתופעה רווחת מאוד, וזאת לאחר שיותר ויותר ישראלים הבינו כי שוק ההון מספק תשואות נמוכות עד אפסיות וברמת סיכון גבוהה יחסית והחלו לחפש השקעות נדל"ן, תחילה בארץ, ולאחר מכן, לרוב עקב רמת המחירים הגבוהה מאוד בישראל, גם מעבר לים.

למגמה המובהקת והמתחזקת ישנה סיבה נוספת: מאז המשבר הפיננסי הגלובלי ב-2008, שהחל עם משבר הסאב-פריים שזעזע את שוק הנדל"ן בארה"ב וממנו התגלגל ככדור שלג אל שווקים רבים ברחבי העולם, ניתן למצוא במדינות שונות נכסים במחירים אטרקטיביים במיוחד.

המפגש בין הביקוש להשקעה מתגמלת – ובהקשר של נדל"ן במדינה זרה מדובר לא רק בתשואה הגבוהה יחסית אלא גם בעצם הבעלות על דירה או בית במדינה אירופאית או בארה"ב שטמונה בה יוקרה בלתי מבוטלת – לבין ההיצע הנרחב יחסית הוליד כמובן שלל עסקאות נדלן מתגמלות, וגם להן השפעה ניכרת על הרצון של רבים מאיתנו לקנות נדל"ן בחו"ל (שהרי ברגע שאנחנו שומעים על מישהו שעשה זאת ונהנה מתשואה נכבדה אך טבעי הוא שנרצה גם כן ליהנות מכך).

בחינה מדוקדקת של נושא המיסוי

לפני שמסתערים על נדלן בחו"ל וחותמים על עסקה כזו או אחרת חשוב להתעמק בנושא המיסוי, ובפרט חובה ללוות כל קניית נדלן בחול בייעוץ מקצועי, צמוד ומקיף של רואה חשבון בעל ניסיון בתחום זה.

הסיבה לכך היא שישנם מקרים שבהם אתם עלולים לשלם מס כפול שלא לצורך, הן במדינה בה נרכש הנדלן ושבה אתם זוכים לתזרים מזומנים חודשי קבוע בדמות שכר דירה, והן בארץ. סיבה נוספת היא שמרכיב המיסוי, שבאופן טבעי משתנה ממדינה למדינה (ובארה"ב אף משתנה בתוכה, שכן שיעורי המס בקליפורניה שונים למשל מאלה הנהוגים בניו יורק, שלכשעצמם שונים משיעורי המס במינסוטה וכו'), משפיע על הכדאיות הכוללת של כל עסקה ומבלי לדעת כמה מס אתם צפויים לשלם לא תוכלו גם לדעת מהי העסקה האופטימלית מבחינתכם.

קניית נדלן בחוללהיזהר מהצעות אטרקטיביות יתר על המידה

רכישת נדל"ן בארה"ב או במדינות מסוימות באירופה תניב לכם ברוב המקרים, ובפרט אם ביצעתם את ההשקעה באופן מושכל ועל סמך בסיס ידע נרחב, תשואות גבוהות, אולם גם בשווקים אלה התשואה מוגבלת. אם למשל מישהו מבטיח לכם תשואה של 15% על נכס מסוים, הקפידו לנקוט עפ"י הכלל של חז"ל "כבדהו וחשדהו", שכן נכסים שכאלה הינם נדירים שבנדירים וסביר יותר להניח שמדובר בחתול בשק. גם נכסים זולים מאוד – למשל בית בדטרויט במחיר של 20,000$ – צריכים לגרום לכם להרים גבה ועוד יותר מכך להיזהר. אמנם ישנם נכסים שכאלה, ולמשל בספרד, באירלנד ובערים מסוימות בבריטניה הוצעו ומוצעים דירות ובתים במחירים מצחיקים, ולמי שרוצה להגר לעיר שכזו ולהתגורר בה הם עשויים להתאים (גם אם ברוב המקרים תידרשו לבצע שיפוץ בהיקף נרחב למדי לפני שתוכלו לגור בנכס), אבל הם לא מתאימים לשמש כהשקעה, שכן סביר להניח שתתקשו עד מאוד למצוא להם שוכרים (וגם אם המוכר מבטיח שיש לו שוכרים הרי שברוב המקרים תוך זמן קצר תמצאו עצמכם עם בית בחו"ל במחיר מצחיק, אבל כזה שעומד ריק ולא מניב מזומנים אלא רק עוגמת נפש).

ליהנות מהידע והניסיון של המומחים

למרות הנאמר לעיל אין סיבה לחשוש באופן עקרוני מהקונספט של קניית נדלן בחול, שבסופו של דבר עשוי להניב לכם תשואה נאה ונחת מרובה. לשם כך כדאי להיעזר בידע ובניסיון של מי שכבר ביצע כמה וכמה (וכמה וכמה) עסקאות נדלן מעבר לים – קניית נכס באמצעות חברות המתמחות בהשקעות הנדלן המורכבות מטבען בחו"ל אמנם מחייבת אתכם לשלם עמלה מסוימת אולם בשורה התחתונה תזכו בנכס מתגמל במיוחד כך שהדבר משתלם.