מהו נדלן מניב ואיך מוצאים נכס משתלם?

נדלן מניבנדלן מניב הוא נכס שעשוי להיות בית פרטי, דירה בבניין רב קומות, חנות, משרד, קליניקה, אולם או גן אירועים, מתחם מסחרי, בית מלאכה ובעצם כל נכס דלא ניידי. הנכס נקרא מניב משום שהוא מספק תזרים מזומנים קבוע וזאת בנוסף לערך שלו בפני עצמו (שכמובן עשוי לעלות עם השנים, ובעצם לא "עשוי" לעלות אלא אכן עולה ועולה, ובפרט כשרכישת הנכס בוצעה באופן מושכל).

איך לרכוש נכס שיניב תשואה גבוהה במיוחד?

 

יש המאמינים כי כל השקעה בנדלן מניבה רווחים נאים, ומצד אחד הם אולי צודקים שכן בסופו של דבר מדובר בשוק שמתגמל את המשקיעים בו, אולם מצד שני למרות הביקוש הער לכל סוגי הנדלן – בין אם מדובר בדירת מגורים בעפולה ובין אם זה נדלן מסחרי בארהב – עדיין תיתכנה נפילות, ובמקרים פחות כואבים – רווח צנוע שאינו משקף את הפוטנציאל האמיתי של השקעה בנדלן.

הסיבה לכך היא שלנכסים אטרקטיביים, כלומר כאלה שניתן להשכירם בקלות ובמהירות ובמחיר גבוה, מוצמד גם תג מחיר לרכישה גבוה, כך שבסופו של דבר התשואה היא לא בהכרח האופטימלית. למעשה, במקרים לא מעטים דווקא רכישת נכס באזור שכיום נחשב פחות מבוקש אבל בעתיד הקרוב יהפוך לטרנדי עשויה להניב תשואה גבוהה יותר וכך הדבר גם לגבי רכישת נכס הדורש שיפוץ (שישביח אותו ויעלה את ערכו).

מצד שני, ישנם גם שווקים מרכזיים מאוד שהם רווחיים מאוד והדוגמה הטובה ביותר היא שוק הנדלן בניו יורק – כך שחשוב להתעמק בנעשה בתחום הנדלן באופן כללי ובנוסף להתמקד באזורים ספציפיים בהם תתבצע בסופו של דבר ההשקעה בנדלן מניב.

מרכיב חשוב נוסף בדרך להשקעה נבונה בנדלן הוא ידע עדכני ונרחב לגבי מיסוי, ובכלל חשוב להתמצא בפן המשפטי של רכישת נכס להשקעה ולא רק בפן הפיננסי (או לחילופין להצטייד בעורך דין מנוסה בתחום ספציפי זה).

דרך אחרת למזער את הסיכון ולהגיע לנכסים שיניבו תשואה גבוהה במיוחד היא לעשות זאת דרך חברה המתמחה בכך, כלומר חברה המעסיקה אנשי מקצוע האמונים על איתור נכסים מניבים ומטפלת בכל מרכיבי העסקה, כך שהמשקיע לא נדרש להשקיע זמן יקר בלימוד מעמיק של התחום (הוא אמנם נדרש לשתף את החברה ברווחים, אולם גם כך מדובר במסלול משתלם).

נדלן מניבאיך מחשבים תשואה?

 

באופן טבעי כשבוחנים אופציות שונות לרכישת נדלן מניב הפרמטר המרכזי להשוואה ביניהן הוא התשואה הצפויה.

ככלל התשואה השנתית מחושבת כסך תזרים המזומנים השנתי לחלק בעלות רכישת הנכס, ואם למשל רכשתם דירה ב- 600,000 ש"ח ואתם משכירים אותה ב- 2,500 ש"ח לחודש, הרי שבסך הכל תקבלו 30,000 ש"ח בשנה ותיהנו מתשואה של 5%.

יחד עם זאת על מנת להגיע לתשואה המדויקת של נדלן מניב יש לקחת בחשבון פרמטרים נוספים: מיסים (בהתאם ללוקיישן שבו נמצא הנדלן המניב שרכשתם), הוצאות תחזוקת הנכס (שכמובן גם הן משתנות בהתאם ללוקיישן וכוללות גם מרכיב לא צפוי – אם למשל נוצר צורך להחליף את הצנרת), פרקי זמן בהם הנכס עומד ריק עד שנמצא שוכר חדש במקום זה שעזב, ועוד.

בישראל התשואות על נדלן למגורים נעות סביב ה- 4-5% כשבפריפריה הן מעט גבוהות יותר ובערים הגדולות במרכז מעט פחות (בגלל עלויות הרכישה הגבוהות). נדלן מסחרי בארץ יניב קצת יותר (סביב ה- 6-7%) ואילו השקעה בנדלן בחו"ל כבר עשויה להניב תשואות גבוהות יותר ואפילו של 9 ו- 10 אחוזים.