כל מה שאתם צריכים לדעת על נדלן בארהב - המדריך הרשמי

נדלן בארהב הפך בשנים האחרונות לאפיק השקעה פופולרי מאוד: עוד ועוד ישראלים מצטרפים לאלה שכבר נהנים מתשואה נאה בזכות דירה או בית בערים אמריקאיות בולטות ובפרט ניו יורק, ורבים אחרים מתלבטים האם כדאי לעשות זאת ובעיקר איך משקיעים נכון בנדלן מניב בארה"ב.

למגמה זו אחראיות 3 סיבות עיקריות: האחת, חולשתו המתמשכת של שוק ההון בישראל והתשואות האפסיות שהוא מציע – כך שמובן שכדאי לעבור להשקעות בנדל"ן; השנייה, הגלובליזציה המואצת חושפת בפנינו הזדמנויות השקעה גם מעבר לים ולא רק כאן; והשלישית, רמת המחירים האטרקטיבית של נכסים רבים בארה"ב שמובילה לתשואות גבוהות במיוחד.

למה מחירי הנדל"ן בארה"ב נמוכים והאם הם יישארו כאלה?

כל מי שמתעניין באופציה של קניית נדל"ן בארה"ב למטרת השקעה נתקל במושג "משבר הסאבפריים".

משבר הסאבפריים, שפרץ בקיץ 2007, היה תוצאה של התנהלות חסרת אחריות של בנקים וגופי אשראי אחרים בארצות הברית. הם העניקו משכנתאות והלוואות זולות מדי, כולל למי שמלכתחילה ניתן היה להבין שהוא לא יוכל לעמוד בתנאי ההחזר – ואכן כך היה: אמריקאים רבים לא עמדו בהחזרי המשכנתא, הבנקים עיקלו את הבתים שלהם והעמידו אותם למכירה כדי לצמצם את ההפסדים, ושוק הנדלן בארה"ב הוצף בבת אחת בכמות עצומה של דירות ובתים. ההיצע העצום גרר צניחת מחירים של עשרות אחוזים, וגם היום, כמה שנים טובות אחרי, רמת המחירים במקומות רבים בארה"ב עדיין נמוכה ועל כן גם אטרקטיבית מאוד למי שמחפש השקעה.

בנוסף, עפ"י כל התחזיות ובפרט לנוכח התאוששות הכלכלה בארה"ב ונתונים אופטימיים נוספים, צפויים מחירי הנדלן בארה"ב לטפס, ולמעשה הביקוש לדירות שכורות כבר נמצא במגמת עלייה, כך שהתשואה על נדלן בארהב גבוהה.

המאפיינים הייחודיים של שוק הנדל"ן בארה"ב

בכל מדינה ישנם הבדלים בין בתים ודירות באזורים אחרים, וכך למשל קניית דירה להשקעה בגבעתיים שונה מחיפוש אחרי נדל"ן להשקעה בגליל – אבל בארה"ב ההבדלים בין המדינות, הערים השונות בכל מדינה וברוב המקרים גם בין השכונות ואפילו הרחובות בכל עיר משמעותיים מאוד.

הפערים הגדולים באים לידי ביטוי גם מבחינת כדאיות ההשקעה בכל מקום, ולכן חשוב מאוד לפעול לפי הכלל של חז"ל "סוף מעשה במחשבה תחילה" ולהתעמק בנעשה בשווקי הנדל"ן השונים ברחבי ארה"ב כדי להגיע להזדמנות המתגמלת ביותר.

נדלן בארהב - ונצר השקעות

הגורמים המשפיעים על מחירי הנכסים והביקוש להם

אם בארץ אחד המרכיבים העיקריים במחיר (הגבוה) של בתים ודירות הוא עלות הקרקע, בארה"ב, מתוקף היותה מדינה רחבת ידיים במיוחד, הקרקע זולה והגורמים המשפיעים על מחירי הנכסים והביקוש להם הם אחרים.

בפרט חשוב לבחון את מצבו הסוציו-אקונומי של האזור בו אתם מחפשים נדלן בארהב, את רמת הפשיעה בו, את איכותה של מערכת החינוך (שחשובה מאוד לאמריקאים) ואת מאזן ההגירה לעיר או לשכונה.

איזה נדלן אפשר לקנות בארה"ב?

רוב הישראלים שמחפשים נדל"ן בארה"ב מעדיפים נדלן למגורים על פני נדלן מסחרי, בעיקר כי מדובר בהשקעה פשוטה יותר.

נדלן למגורים בארהב נחלק לשני סוגים: בתים פרטיים ודירות בבניינים או קומפלקסים ייעודיים.

עבור בית פרטי בדרך כלל קל יותר לקבל משכנתא, אולם קשה יותר לדאוג לתחזוקתו השוטפת. בנוסף, בחלק מהמקרים קשה יותר למצוא שוכרים.

כשרוכשים דירה בבניין או בקומפלקס צריך לקחת בחשבון שישנן הוצאות קבועות (דמי ניהול) גם כשהנכס ריק. מצד שני, בדרך כלל ישנה חברת ניהול אשר דואגת לתחזוקה השוטפת, ואם השקעתם באופן מושכל בפרויקט מבוקש יהיה לכם קל למצוא שוכרים.

המיסוי על רכישת נדלן בארהב

רכישת נדל"ן בארה"ב, כמו כל עסקה בימינו, כרוכה בתשלום מסים, וכך גם ההכנסות מהשכרתו של נכס כזה או אחר והרווח ממכירתו כשבוחרים לממש את ההשקעה.

חשוב להדגיש כי ישנם הבדלים בין המדינות השונות בארה"ב מבחינת שיעורי המס, ומרכיב חשוב נוסף בכדאיות ההשקעה הוא שבחלק מהמקרים ישנה חובת מס כפולה, הן בארה"ב והן כאן בארץ.

מומלץ בחום להיעזר ברואה חשבון בעל ניסיון בתחום הספציפי של רכישת דירות להשקעה בארצות הברית והפקת רווחים מהן, או לחילופין לבצע את ההשקעה בנדל"ן האמריקאי בעזרת חברת השקעות בנדל"ן בארה"ב שמספקת ליווי חיוני זה.

מהם החסרונות העיקריים ואיך לנטרל אותם?

הביקוש ההולך וגובר להשקעה באופציה כזו או אחרת של נדלן בארהב היא העדות הטובה ביותר לכדאיות הגבוהה של אפיק זה, מה גם שכאמור שוק ההון בישראל מאכזב מאוד בשנים האחרונות וגם הנדל"ן בארץ כבר אינו אטרקטיבי עקב רמת מחירים גבוהה מדי.

יחד עם זאת חשוב להבין שכשרוכשים נדלן בארהב סיכונים מסוימים הם חלק מהעסק, כמו בכל השקעה.

החסרונות העיקריים של אפיק השקעה זה הם הריחוק הפיזי מהנכס שבו השקענו, הקושי להתעמק בשוק הנדל"ן האמריקאי המגוון מאוד ולקבל את כל המידע הנחוץ לשם בחינת כל הזדמנות וחוסר הוודאות לגבי עתיד הכלכלה בארצות הברית.

השקעה באמצעות קרן השקעות בנדל"ן מנטרלת באופן טבעי את שני החסרונות הראשונים, ובמידה רבה גם את השלישי – כך שבדרך זו תוכלו ליהנות מכל היתרונות של השקעה בנדל"ן בארה"ב בראש שקט.