משבר הסאב פריים והכדאיות של השקעות נדלן בארהב

השקעות נדלן בארהבב- 2007 התרסק שוק הנדלן בארהב. הקריסה – שזכתה לשם "משבר הסאב פריים" – הייתה אבן הדומינו הראשונה בשורה ארוכה של מפולות, כשלמעשה מה שהחל כצניחת מחירים דרמטית של מחירי הנכסים השונים בארצות הברית הפך עד מהרה למשבר כלכלי עולמי שפגע במדינות רבות.

כיום, גם לאחר שכבר חלפו מספר שנים, והכלכלה האמריקאית כבר נמצאת על מסלול התאוששות, הזכרונות הקשים מאותו משבר עדיין מרחפים סביב שוק הנדלן בארהב וישנם לא מעט מתעניינים בהשקעות בנדלן בארהב שמשבר הסאב פריים מרתיע אותם. מצד שני דווקא אותו משבר חמור הפך עם השנים להזדמנות, שכן מחירי הנכסים השונים עדיין נמצאים ברמה נמוכה יחסית אבל מחירי השכירות כבר עברו למגמת עלייה ועל פי תחזיות של אנשי מקצוע רבים גם מחירי הנכסים עצמם יעלו, ובמקומות מסוימים אפילו במידה משמעותית, כבר בעתיד הקרוב.

הגורמים למשבר הסאב פריים

כמו במשברים רבים אחרים, בכל תחום, גם המשבר שכמעט ומוטט לחלוטין את שוק הנדלן בארהב וכאמור משפיע גם היום על הכדאיות של השקעות נדלן בארהב התפרץ לכאורה בבת אחת – אולם הכתובת בהחלט הייתה על הקיר.

הכל התחיל כשהבנק הפדרלי האמריקאי הפחית בצורה ניכרת את הריבית לטווח קצר, ובעקבות מהלך זה צנחה גם הריבית על משכנתאות שהעניקו גופים פיננסיים שונים.

לא רק ריבית נמוכה: ההלוואות השונות לרכישת בתים היו גבוהות מאוד, למעשה אחוז נכבד מאוד מסך שווי הנכסים והרבה יותר מהמקובל בתחום. חוסר האחריות של הבנקים והגופים הפיננסיים בא לידי ביטוי גם במתן משכנתאות ללווים שאיתנותם הפיננסית הייתה נמוכה מאוד – הלוואות אלה, שכונו "משכנתאות סאבפריים" (שכן הן ניתנו ללווים שהוערכו כפחות מה"פריים" – בין אם מחוסרי עבודה ובין אם משתכרי שכר נמוך), ניתנו על סמך האמונה של קברניטי הבנקים למשכנתאות כי גם אם הלווים לא יצליחו להחזיר את המשכנתא, הבנק עצמו לא יינזק, שכן הוא תמיד יוכל למכור את הנכס ברווח גבוה.

חשוב לציין כי חוסר האחריות הכלכלית נשען על אתוס אמריקאי רב עוצמה לפיו לכל אדם הזכות להגשים את החלום האמריקאי ולהיות בעלים גאה של בית משלו. למעשה, הסנאט אף חוקק בשנת 2003 חוק ברוח זו, "מקדמת החלום האמריקאי", שמטרתו הייתה לסייע לבעלי אמצעים מוגבלים לרכוש בית. חוק דומה, "מקדמת אפס" שמו, שחוקק ב- 2004, אפשר להעניק משכנתאות גם למי שאין ברשותו שום הון התחלתי – ועוד ועוד אנשים הצטרפו לחגיגה, כשלא היה צריך להיות בעל קרן נדלן כדי לרכוש דירות להשקעה על סמך הגאות לכאורה בשוק זה.

החגיגה נמשכה כ- 6-7 שנים, אולם כאמור הכתובת הייתה על הקיר, והחלה להפוך מוחשית מאוד בסוף 2006 כשנרשמה עלייה של ממש במספר לוקחי המשכנתאות שלא מסוגלים לעמוד בהחזר. ב- 2007 הטפטוף הפך למבול, עשרות חברות שהעניקו משכנתאות סאבפריים פשטו את הרגל, וחמור מכך – הנכסים הרבים שהועמדו למכירה על ידי הגופים הפיננסיים (לאחר שבעליהם לא הצליחו לעמוד בהחזרים השוטפים ונאלצו להעביר אותם לבעלות הבנקים וחברות המשכנתאות) הובילו לעודף היצע דרמטי וכתוצאה מכך לקריסת מחירים.

 איתור הזדמנויות אטרקטיביות באמצעות קרן נדלן

ההיקף הבלתי נתפס כמעט של הלוואת הסאב-פריים, כ- 1.3 ביליון דולר (כלומר 1,300 מיליארדי דולרים!), גרם למשבר כלכלי דרמטי שהתפשט למדינות רבות – אולם כאמור כיום הוא דווקא מאפשר גישה להשקעות נדלן בארהב שיניבו תשואה נאה מאוד.

במיוחד כך הדבר אם משקיעים באמצעות קרן נדלן, שאנשיה אמונים על איתור הזדמנויות אטרקטיביות במיוחד – כאלה הנמצאות באזורים שטרם החלו להתאושש מהמשבר, או שמסתמנים בהם ניצנים ראשונים של יציאה מהמשבר, אולם על פי ההערכות (המגובות כמובן במחקרים מעמיקים) צפויה בהם פריחה של ממש בכל הקשור לנדלן.