אם גם אתם נמנים על הרבים והטובים שמחפשים דירה להשקעה, סביר להניח שאתם מעדיפים נכס מעבר לים, שכן התשואה בארץ הפכה נמוכה למדי בשנים האחרונות, סביב ה- 3% במרכז וגם הפריפריה כבר לא אטרקטיבית מאוד מבחינת אפשרויות ההשקעה ומציעה נכסים המניבים כ- 5% ותו לא. מצד אחד, מצבכם טוב ואתם יכולים לבחור דירה מתוך מבחר רחב במיוחד של נכסים – אבל מצד שני, איך תדעו איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל?
כלים ולא תשובות חד משמעיות
חשוב להדגיש: נדל"ן הוא תחום טוב מאוד להשקיע בו בימינו, ועל פי כל התחזיות ערכם של בתים ודירות כמעט בכל מדינה רק יעלה ויעלה, אבל מחירי נדלן הם דבר נזיל מאוד וגם נכסים שכיום נראים מבטיחים מאוד עלולים שלא לקיים, ובפרט בטווח הקצר (לאורך זמן רב, קרוב לוודאי, הם כן יניבו את התשואות הצפויות אולם כאמור ייתכנו תקופות שבהן ההשקעה לא תעמוד בציפיות שלכם).
מסיבה זו מי שמבטיח לכם השקעה בנדלן עם תשואה שנתית של %X אינו נצמד לאמת ומייפה את המציאות. מסיבה זו גם אי אפשר להצהיר חד משמעית כי קניית דירה להשקעה בברלין עדיפה על קניית דירה דומה בפראג, או הצהרות נוסח "מי שמבין קונה היום במיאמי". יחד עם זאת גם בתנאים של חוסר ודאות מסוימת ושל שוק שעשוי לשנות מגמה עדיין ישנם עקרונות שכדאי לפעול לפיהם, וכשפועלים לפיהם מגיעים ברוב רובם של המקרים לנכסים מניבים ולתשואות נאות מאוד.
דירה להשקעה – באזור מתפתח ולא רווי
לפני כעשור ברלין הייתה זולה להפליא, ומי שרכש בה אז דירה להשקעה עשה עסקה מצוינת. כיום, לעומת זאת, רמת המחירים בעיר שחוברה לה יחדיו ומאז הפכה לאחת האטרקטיביות ביותר באירופה גבוהה למדי ועל כן התשואה הצפויה למי שיקנה בה כיום דירה נמוכה ביחס לעבר. ישנם אנשי מקצוע שטוענים כי לייפציג, עיר אחרת שהייתה חלק ממזרח גרמניה וכיום היא כמובן חלק מגרמניה רבתי, צפויה לצמוח משמעותית בעתיד הקרוב כך שכדאי להשקיע בה – אולם לא בטוח שגם העיר שחולמת להיות ברלין אכן תממש את החלום במלואו.
באופן כללי מזרח אירופה היא אזור מתפתח ועל כן מפתה, אולם גם מסוכן יחסית להשקעה עקב חוסר היציבות הפיננסית במדינות אלה, גם בימינו ולאחר נפילת הקומוניזם.
השקעות נדלן בארה"ב לעומת זאת, נהנות משני יתרונות משמעותיים: ראשית, מדובר בשוק משוכלל מאוד כך שישנה גישה נוחה למידע נרחב, עדכני ומדויק המאפשר קבלת החלטות מושכלות (ובפרט אם רוכשים את הדירה שתשמש כהשקעה בעזרת חברה המתמחה בכך); ושנית, ישנם לא מעט אזורים בארה"ב הנמצאים בתנופת פיתוח של ממש (כולל בניו יורק, למשל) ועל כן רמת המחירים בהם צפויה לעלות ומי שישקיע היום יזכה לרווח נאה.
אל תשכחו להתייחס להיבט המיסוי
כשקונים דירה להשקעה חשוב להתייחס לא רק לעלות הישירה, כלומר מחירה של הדירה, אלא גם לכל העלויות הנלוות ובפרט להיבט המיסוי.
כדאי לזכור שבכל מדינה ישנם חוקי מיסוי אחרים, ואי ידיעתם עלולה לעלות לכם ביוקר. מסיבה זו חובה לבצע עסקאות נדלן בחול אך ורק עם עורך דין שמתמחה בנושא מיסוי עסקאות שכאלה (ובפרט במדינה שבה החלטתם לרכוש דירה שתשמש כהשקעה) או באמצעות חברה המתמחה בכך.
נושא המיסוי מחזק אף הוא את הקביעה שאין תשובות חד משמעיות לשאלה איפה כדאי לרכוש דירות להשקעה בחו"ל, שהרי שיעורי מס עשויים להשתנות, ואפילו משמעותית – סיבה נוספת לבצע השקעה שכזו באמצעות אנשי מקצוע מיומנים ומעודכנים, שיכולים לנצל שינויי מיסוי או הזדמנויות אטרקטיביות על מנת להוביל אתכם להשקעה משתלמת באמת.
