דירות להשקעה בחו"ל

דירות להשקעה בחו"ל הפכו ללהיט של ממש בשנים האחרונות, בזכות השילוב בין שתי מגמות רבות עוצמה:

האחת, השקעה בנדלן באופן כללי, וזאת לנוכח חולשת שוק ההון בישראל;

והשנייה, הרחבת מנעד האפשרויות בתחומים רבים כך שיכלול גם אופציות מעבר לים: יותר ישראלים מחפשים עבודה בחו"ל, בין אם לפרק זמן קצר ובין אם לתקופה ממושכת, הביקוש ללימודים בחו"ל נמצא במגמת עלייה, היקפי הקניות באינטרנט מאתרים בחו"ל נוסקים ללא הרף – כך שאין שום סיבה שלא נחפש דירות להשקעה במדינות שונות ברחבי העולם.

למה לא לחפש השקעות נדל"ן רק בישראל?

המשבר החמור השורר כיום בשוק הנדל"ן בישראל מבטיח למי שכבר יש בבעלותו דירה תשואה נאה, שכן גם מחירה עולה כל הזמן וגם דמי השכירות שהוא יכול לגבות עבורה מטפסים מעלה מעלה. מצד שני, למי שמחפש כרגע דירה להשקעה, השוק אינו מאיר פנים שכן מחירי הרכישה, ולא רק במרכז הארץ אלא גם בפריפריה, גבוהים ומקשים על מציאת נכסים שיניבו תשואה גבוהה באמת.

בשנים האחרונות התשואה הממוצעת בארץ נעה בין 3% לכ- 5%, כשבאופן עקרוני ככל שמתרחקים מהמרכז התשואה עולה (אם כי כאמור לא בצורה דרסטית). כשמרחיבים את מנעד האפשרויות ומחפשים נדלן מניב מעבר לים, ניתן להגיע גם לתשואות גבוהות יותר.

דירות להשקעה בחו"ל – כל הזמן עם אצבע על הדופק

חשוב להדגיש: דירות להשקעה בחו"ל אינן ערובה לתשואה גבוהה.

להיפך, ישנם לא מעט נכסים שעלולים להתגלות כחתול בשק, ומדובר בחתול יקר מאוד שיניב בעיקר עוגמת נפש.

עוד חשוב להבין כי רכישת דירה בחו"ל למטרת השקעה מחייבת ידע רחב ועדכני, שכן בלעדיו הסיכויים לרכוש חתול ולא נכס מניב גבוהים – שכן מדובר בשווקים דינאמיים מאוד, ועיר אטרקטיבית מאוד כיום עלולה להפוך תוך זמן קצר ליקרה ובלתי משתלמת.

דוגמאות רבות לכך ניתן למצוא בהשוואה בין שני דוחות שפרסמה פירמת ייעוץ עולמית מובילה בשם PwC, האחד בראשית 2014 והשני שנה לאחר מכן, כששניהם מנסים לזהות מיהן הערים המובילות באירופה מבחינת אטרקטיביות ההשקעה בנדל"ן בהן. מדריד, למשל, דורגה רק במקום ה- 19 בשנת 2014 וב- 2015 כבר הגיעה למקום השלישי. לונדון, לעומת זאת, צנחה מהמקום ה- 5 לעשירי ולמי שמחפש דירה בבריטניה למטרות השקעה כבר כדאי להעדיף את ברמינגהם על פני בירת אנגליה.

באופן דומה נדל"ן בארה"ב מהווה כיום אופציה משתלמת במיוחד, שכן השפעת המשבר הגדול ב- 2008 עדיין ניכרת בכל הקשור למחירי קניית הדירות אולם כבר התפוגגה למדי בכל הקשור לשכירת דירות – כלומר ניתן לקנות במחיר נמוך ולהשכיר במחיר גבוה. יחד עם זאת, ההערכה היא כי היכולת למצוא דירות איכותיות במחירים מצחיקים לא תישאר רלוונטית לנצח, כך שחשוב להיות כל הזמן עם אצבע על הדופק ולעוט על הזדמנויות משתלמות (אחרי שבודקים אותן היטב כמובן).

מיסים ועלויות נוספות

עוד פרמטר שחשוב לבחון בקפידה כשמחפשים דירות להשקעה בחו"ל הוא העלויות הנלוות לרכישה וההוצאות השוטפות סביב הנכס.

בפרט יש לבדוק מהם המיסים המוטלים בכל מדינה על כל עסקה (ורצוי לא להסתמך רק על דברי המוכר, או חברת הנדל"ן באמצעותה מבצעים את העסקה) אלא לקבל ליווי משפטי צמוד. כשמבררים מהן ההוצאות השוטפות חשוב לא לפספס אף הוצאה ובפרט הביטוח, שהוא חובה במדינות מסוימות ודבר כדאי באופן כללי.

באופן טבעי רכישת דירה להשקעה באמצעות חברה הידועה ברמת אמינות גבוהה ומקפידה על שקיפות מלאה מפחיתה משמעותית את הסיכון לעסקה שתתגלה כלא משתלמת כי לא נלקחו בחשבון כל הנתונים.