בחירת קרן השקעות במקרקעין

תחום הנדל"ן מושך אליו משקיעים רבים, וזאת מ- 3 סיבות עיקריות: ראשית, זהו שוק שניתן להגיע בו לתשואות נאות מאוד ובפרט לנוכח הגלובליזציה שמאפשרת לכל אחד להשקיע את כספו בנדל"ן ביעדים רבים ברחבי העולם; שנית, שוק ההון, האלטרנטיבה העיקרית להשקעה בנדלן, מספק בשנים האחרונות תשואות צנועות יותר ונתפש, ובצדק, כתנודתי יותר ומסוכן יותר; ושלישית, השקעות במקרקעין טומנות בחובן גם מוטיב פסיכולוגי רב עוצמה – שכן נדלן, בהיותו דבר שכל משקיע יכול לראות במו עיניו, נחשב בטוח יותר ובמקרים מסוימים אף מדובר בסמל סטטוס (למשל, השקעה בדירה בניו יורק).

המודל של קרן השקעות במקרקעין (ובאנגלית REIT, ראשי תיבות של Real Estate Investment Trust) החל לפעול ב- 1960, לאחר החלטה של הקונגרס בארה"ב שנועדה לאפשר לכמה שיותר בני אדם להשקיע סכומי כסף כאלה ואחרים בנדלן, וכך גם לספק למשקיע הפרטי תשואה נאה וגם ליצור מצב שבו כספו של הציבור מנותב לטובת בנייה ויזמות בתחום המקרקעין כך שהמדינה כולה תצמח. כיום פועלות ברחבי העולם קרנות השקעה רבות המתמחות בהשקעה במקרקעין, וגם בישראל ניתן לבחור מתוך מגוון אופציות.

השקעה בנדלן: חשיבותו של ניסיון

 

קרן השקעות במקרקעין

אחד המפתחות העיקריים להשקעות במקרקעין שאכן יניבו את הפירות המקווים הוא ניסיון. עולם הנדלן רווי בנכסים שנראים מבטיחים אולם טומנים בחובם מוקשים לא פשוטים ובהזדמנויות שהן בבחינת חתול בשק – שכמובן שומר נפשו ירחק מהן. מצד שני, ישנן לא מעט אופציות שאינן נראות אטרקטיביות לעין בלתי מקצועית אולם דווקא הן יהוו נדלן מניב של תשואה גבוהה במיוחד: דוגמה אחת מיני רבות היא הארלם, שעד לפני שנים לא רבות הייתה שכונת עוני ופשע, אבל מי שזיהה בזמן את המהפך שעובר על השכונה הניו יורקית המפורסמת, שכיום היא הנדלן החם בעיר, הרוויח ובגדול.

על מנת לזהות הן את הנכסים הנראים כמו השקעה בטוחה אך בפועל בעייתיים והן את הנדלן שאף אחד אחר לא מצליח לזהות את הפוטנציאל הטמון בו נדרש ניסיון רב – ובהתאם בחירה מושכלת של קרן השקעות במקרקעין חייבת לייחס משקל נכבד לניסיון המצטבר של אנשי המקצוע המועסקים בקרן ושל הקרן עצמה.

בחנו בקפידה את הערכים המנחים כל קרן השקעות

לכאורה קרן השקעות במקרקעין נמדדת אך ורק על פי התשואה שהיא מספקת למי שבוחר להצטרף אליה, ובעולם של מספרים וטבלאות אקסל הערכים נדחקים לשוליים, אולם בפועל כדאי לשים לב היטב גם לערכים אותם בוחרים להדגיש קברניטי קרנות ההשקעות השונות ולנסות להתרשם גם מהחזון שלהם.

בפרט מומלץ להעדיף קרן השקעות שחרטה על דגלה את השקיפות, כך שהמצטרפים אליה יוכלו לקבל בכל נקודת זמן נתונה פירוט מדויק, מקיף ועדכני של מצב השקעתם, סקירה בעלת מאפיינים דומים אודות ההתקדמות בכל פרויקט ופרויקט בו משקיעה הקרן, מגמות לעתיד בנוגע להשקעה במקרקעין וכו'.

באיזה תחום מתמחה הקרן?

המלצה נוספת לבחירה מושכלת של קרן השקעות במקרקעין היא להתעמק בשוק הנדלן, לזהות את המגמות הבולטות בו ובהתאם לבחור קרן שפעילותה תואמת את המגמות הנ"ל ועל כן צפויה להפוך את המשקיעים שלה למאושרים במיוחד לאחר שהשקיעה את כספם בנכסים מניבים במיוחד, בין אם בהשקעה בנדל"ן בארץ ובין אם השקעה בנדלן ברחבי העולם.

כך לדוגמה ישנן קרנות השקעה בנדלן המתמחות בפרויקטים של תמ"א 38, שמתאימות למי שמחפש השקעה קצרת טווח יחסית (כשכמובן ניתן בתום הפרויקט הספציפי להשקיע את הכסף בעוד פרויקט מסוג זה), ישנן קרנות השקעה שהמקרקעין החביב עליהן הוא מגדלי משרדים (ואם למשל צפוי מיתון, הרי שמדובר בהשקעה מסוכנת) וישנן קרנות נדלן שפועלות בארה"ב, כשלנוכח ההזדמנויות האטרקטיביות הרבות במדינה זו מדובר בתחום התמחות שבהחלט כדאי לתת לו עדיפות.