השבחת נדל"ן להשקעה בארה"ב - מגייסים אדריכלים לשדרוג נכסים

כשמשקיע מעוניין למכור נכס עומדות בפני שתי אפשרויות, אפשרות אחת, היא למכור את הנכס כפי שהוא ולקבל עליו את ערכו בשוק. סביר להניח שהוא יצליח ליהנות מרווח מסוים ביחס לסכום אותו הוא שילם כשרכש את הנכס. אפשרות שנייה היא להשביח את הנכס באמצעות אדריכלים וגורמים אחרים, ובכך להגדיל את הרווח שלו,  למרות שהוא השקיע בו מעבר לסכום אותו הוא שילם בעת הרכישה.

הנושא של השבחת נדל"ן הוא מאוד פופולארי הן במבנים להשקעה בישראל והן כשמדובר על מבנים להשקעה בארה"ב. ישראלים רבים אשר רוכשים נכנסים לצורכי השקעה בארה"ב, מעדיפים להשביח אותם באמצעות אדריכלים בטרם הם מחזירים את הנכסים לשוק, דרך מכירה או השכרה. למעשה, לא מעט ישראלים הצליחו להתעשר בזכות העובדה שהם ידעו כיצד להשביח את הנכס באופן נכון במינימום השקעה מבחינתם, בזמן שהם השכירו או מכרו אותם במחיר אופטימאלי.

בשביל להבין את הרעיון של השבחת נדל"ן, נציג 2-3 דוגמאות קלאסיות של השקעות אפשריות, כיצד רוכשים נכס מסוים, משביחים אותו בעזרת תכנון מחודש, ואז מוכרים אותו בסכום גבוה יותר. לפני שנציג את הדוגמאות, חשוב רק להבהיר, לפני שמחליטים לרכוש נכס ולהשביח אותו, חשוב מאוד לעשות מחקר מקדים, גם בשביל לברר את האיכויות של המקום בו ממוקם הנכס, מה הן מגמות המחירים, איזה סוג קהל מתגורר במקום וכן מה הן הדרישות של הרשות המקומית לגבי השבחת נכסים, במידה ויש כאלה.

דוגמא ראשונה – רכישת נכס רעוע והשבחתו

הדוגמא הראשונה שאנחנו מציגים, היא במובן מסוים הדוגמא האידיאלית. רכישת נכס רעוע שלא ניתן להשתמש בו, השבחתו על ידי אדריכלים ואנשי עבודה, כשלבסוף משכירים או מוכרים אותו במחיר גבוה. זה אידיאלי, מאחר וסביר להניח שמחיר הנכס הוא נמוך וייתכן שאין לו ביקוש גבוה. הבעיה היא, שתהליך ההשבחה יכול לקחת זמן רב ולגבות עלויות גבוהות (עד כדי הריסת המבנה ובנייתו מחדש), לכן גם אם זה מצב אידיאלי, יש בו לא מעט סיכונים שלא בהכרח שווים את הסיכויים.

דוגמא שנייה – רכישת נכס ישן והשבחתו

יש שיטענו שזו הדוגמא האמריקאית הקלאסית להשבחת נכסים לצורך השקעה. רוכשים נכס ישן שעדיין בשימוש, מבצעים בו השבחה על מנת להתאים אותו לתפקוד בימנו, וכך משווקים אותו כנכס מחודש. המחיר אותו נגבה יהיה גבוה בעשרות אחוזים מהמחיר אותו שילמנו כשרכשנו את הנכס. הסיכוי לרווח כאן הוא גדול יותר מאשר בדוגמא הראשונה שהצגנו, עם זאת יש לקחת בחשבון, שזה תלוי בסוג ובאיכות השכונה בה ממוקם הנכס, וכן בטיב ההשבחה שנעשה לו.

דוגמא שלישית – רכישת מבנה מפואר והשבחתו

דוגמא זו פונה בעיקר לקהל שמחפש נכסי יוקרה, הרעיון הוא לקחת נכס מפואר, ולהשביח אותו כך שיהיה הרבה יותר גדול ומעוצם. זה אפשרי באמצעות בניית קומה נוספת, הגדלת השטח הבסיסי של המבנה ועוד. במקרה כזה, עלויות הרכישה מראש הן גבוהות, ולכן לא כל אחד יכול לרשות לעצמו לנהוג על פיה.