מה חשוב לדעת כאשר מבצעים רכישת דירה להשקעה

תחום הבנייה מייצר עניין רב – הן למי שעומד בפני רכישת דירה ראשונה, הן למשפרי הדיור למיניהם, הן למי שזקוק למשרד, חנות, מחסן, קליניקה או כל נדלן מסחרי אחר, הן למי שחושב להיכנס לתחום של יזמות נדלן והן למעוניינים לנצל את התשואות הנאות יחסית שמניב הנדלן לטובת השקעה חכמה (ובפרט לנוכח היעדר האלטרנטיבה, שכן שוק ההון ממשיך לדשדש ובנוסף מתאפיין בחוסר יציבות).

עיקר העניין נסוב סביב רכישת דירה להשקעה. אמנם גם נדל"ן מסחרי עשוי לספק תשואות נאות ולשמור על ערכו של הכסף שלנו (ואף להגדיל אותו, כמובן) אולם רוב רובם של המשקיעים מעדיפים להתמקד בתחום שאותו הם מכירים טוב יותר, נדלן למגורים.

על מה אסור לוותר במסגרת רכישת דירה להשקעה?

כשאנחנו מחפשים דירה עבור עצמנו, כלומר כזו שנתגורר בה, אנחנו מחפשים את המיקום האופטימלי בהתאם לצרכים שלנו, בוחנים כל אופציה בקפידה ואפילו פוסלים לא מעט אפשרויות רק בגלל אי התאמות קטנות. גם כשמחפשים דירה להשקעה כדאי להיות בררנים – אמנם אנחנו לא מתכוונים לחיות בה, ואמנם בסופו של דבר זה "רק" כסף, אולם בלא מעט מקרים אי הקפדה על מספר כללים פשוטים עלולה לעלות לנו ביוקר.

ראשית, חשוב לזכור שעל מחיר קניית הדירה יש לצרף עלויות נלוות ולהיערך בהתאם, כדי שלא נמצא עצמו לא מצליחים לממן עסקה שכבר נחתמה – דבר שעלול לעלות לנו ביוקר ובפרט לחייב אותנו לפצות את המוכר. בין התשלומים הנלויים בולט במיוחד מרכיב המיסוי: מס רכישה (שאותו ניתן להעריך באמצעות סימולטור של משרד האוצר), מס שבח (שבמקרים מסוימים יש פטור ממנו וכדאי להתייעץ עם רואה חשבון מנוסה בתחום הנדלן) והיטל השבחה (שבדרך כלל, אגב, משולם ע"י המוכרים. חשוב כמובן לוודא כי החוזה מבטיח זאת). תשלום נוסף הוא לעורך דין מטעמכם שמלווה את העסקה (אל תסתפקו בעורך הדין של המוכרים!) ועוד כוללת עלות רכישת דירה להשקעה תשלום למתווך אם ישנו כזה.

מרכיב נוסף ברכישה מושכלת הוא בדיקה של הנכס. הכוונה היא לא רק לסיור מדוקדק ברחבי הדירה ואפילו נוכחות חבר טוב ש"מבין" בנדל"ן אינה מספיקה. מומלץ בחום להזמין בדיקה מקצועית של איש מקצוע או שמאי מוסמך (אלא אם כן מדובר בדירה שזה עתה נבנית). עלות בדיקה כזו אינה גבוהה במיוחד והיא עשויה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים בזכות גילוי תקלות שאין שום דרך אחרת לזהותן.

מימון רכישת דירה המהווה השקעה

חלק מבין המחפשים דירה שתשמש כהשקעה מממנים את הקנייה מכספי חסכונות, קרן שנפתחה וכו'. אם אין באמתחתכם את מלוא הסכום הנדרש עבור רכישת דירה להשקעה – סכום זה עשוי לנוע מכמה מאות אלפי ש"ח לדירה צנועה בפריפריה (שעשויה להתגלות כנכס מניב תשואה נאה, אגב) ועד כמה מיליוני ש"ח לדירה חדשה בלב אחת הערים הגדולות והמובילות – הפיתרון הוא מן הסתם משכנתא.

כדאי לדעת כי ההון העצמי הנדרש כשמדובר בדירה שמשמשת כהשקעה גבוה יותר (באחוזים) מההון העצמי הנדרש בעת רכישת דירה ראשונה או במסגרת שיפור תנאי המגורים, ועוד חשוב להקפיד למצוא משכנתא גמישה שתאפשר פירעון מוקדם יותר כשהתנאים יאפשרו לכם לעשות זאת.

איפה לחפש דירה?

כשמחפשים דירות להשקעה ישנה דילמה מובנית – מצד אחד רוצים נכס שיניב תשואה גבוהה ככל האפשר ומצד שני לא רוצים לחפש רחוק מדי שכן ככל שההשקעה היא במרחק גדול יותר מהבית כך קשה יותר לנהל את הנכס (להציגו לשוכרים פוטנציאליים, לקבוע עם אנשי מקצוע כשנדרשים תיקונים שונים וכו'). בהקשר זה כדאי לזכור שלפעמים מדובר בכלל על נדלן בחול, שאותו כמובן לא תוכלו לנהל בכוחות עצמכם, ובכל זאת ההמלצה היא להעניק משקל גבוה יותר לאיכות הנכס מאשר למידת הקרבה שלו אליכם.