כיצד לבצע השוואה בין מחירי נדלן

השוואה בין מחירי נדלןמחירי נדלן הם אחד הנושאים החמים ביותר, בין אם כשעוסקים בשוק השכירות בארץ (ובפרט בתל אביב), בין אם כשמחפשים עסקה משתלמת למגורים ובין אם מתעניינים בנדלן להשקעה – הן בארץ והן מחוצה לה, ובפרט בלוקיישנים בהם ישראלים רבים מחפשים הזדמנויות אטרקטיביות (ברלין, ארה"ב וכו').

מחירי הנדלן נתפשים באופן טבעי כמרכיב העיקרי בהחלטה האם לרכוש נדלן – אולם חשוב לדעת כי הם מהווים רק נדבך אחד מיני רבים.

כלים להשוואת מחירי נדלן

 

מחירי נדלן לכשעצמם לא אומרים לנו כלום בעצם: למשל, האם 1.3 מיליון ש"ח עבור דירת 3 חדרים בפתח תקווה הם מחיר סביר, מופרז או מציאה של ממש? על מנת להגיע לתשובה מושכלת צריך קודם כל לקבל פרטים נוספים אודות הנכס המדובר. כשמדובר בדירת מגורים הפרמטרים הרלוונטיים הם גיל הבניין, שטח הדירה, האם ישנה מעלית או לא, רמת הגימור של הדירות, הנוף הנשקף מהדירה הספציפית, קרבה לבתי ספר וגני ילדים, קרבה לשטחים ירוקים, קרבה לצירי תנועה מרכזיים ועוד ועוד. כשמדובר בנכס להשקעה ישנן שאלות רלוונטיות נוספות ובפרט כשמדובר בדירה יד שנייה – האם נכון למועד חתימת העסקה מתגוררים בה דיירים? האם יש להם חוזה חתום שתוקפו יפוג רק לאחר הרכישה, ואם כן עד מתי? וכו'.

גם לאחר שמבררים את כל הפרטים החשובים האחרים, עדיין אין די במחיר הנדלן כדי להחליט האם מדובר בעסקה משתלמת או לא. לשם כך נדרשת פרספקטיבה, כלומר נתונים עדכניים לגבי נכסים דומים שעל פיהם ניתן יהיה לדעת האם המחיר המבוקש עבור הנדלן בו אתם מתעניינים גבוה או משתלם.

בארץ מקור מידע מהימן, מקיף ועדכני הוא רשות המיסים – באתר ייעודי למחירי נדלן מפורטות עסקאות שונות שבוצעו, על פי כל חתך שתרצו, וכך תוכלו לקבל תמונת מצב רחבה לגבי האזור בו אתם מעוניינים לרכוש נכס ובפרט לגבי נכסים דומים בו.

עבור מי שמחפש השקעות נדלן בארהב האתר הרלוונטי ביותר נקרא Zillow, וגם הוא מספק נתונים לגבי מחירי הנדלן באזור המבוקש, ההיסטוריה של הנכס הספציפי ועוד ועוד נתונים. אתר נוסף המציג מידע מפורט אודות שוק הנדלן בארהב, בחתכים שונים וברמת אמינות גבוהה מאוד, הוא Trulia וגם בו כדאי כמובן להיעזר.

מה צופן העתיד?

 

גם ידיעה עדכנית ומפורטת במיוחד של מחירי נדלן רלוונטיים לעסקה אותה אתם בוחנים עדיין אינה מספיקה כדי להעריך עד כמה היא משתלמת, אם בכלל – ובפרט אם אתם מחפשים נכס להשקעה (בין אם דירת מגורים, בין אם משרד ובין אם נכס מסחרי אחר).

נניח לדוגמה שישנם שני נכסים העומדים על הפרק, דירת 2 חדרים בניו יורק ודירת 3 חדרים בתל אביב, שניהם במחיר 700,000 דולר. ראשית, חשוב כמובן להשוות את שכר הדירה הצפוי להתקבל משני הנכסים, שכן אם הנכס הניו יורקי למשל צפוי להניב 5,000$ בחודש ואילו זה התל אביבי 3,000$ בלבד הרי שלנכס הראשון ישנו יתרון (ולמען הדיוק, צריך לקחת בחשבון גם את עלויות תחזוקת הנכס על מנת שההשוואה תהיה נכונה לגמרי).

ולמעשה, גם כאן לא נפתרת הדילמה באיזה נכס להשקיע, שהרי מחירי נדלן בחול או בארץ, בהווה אינם בהכרח משקפים את העתיד. קחו למשל שני נכסים באותו מחיר שניתן לקבל עליהם אותו שכר דירה – האחד באזור שעל פי כל הסימנים צפוי להתפתח והשני באזור שהביקוש בו צפוי לרדת. מן הסתם השקעה באזור הראשון תשתלם הרבה יותר בטווח הרחוק כך שחובה להתייחס גם לצפי לגבי מחירי הנדל"ן בעתיד ולהיעזר באנשי מקצוע בתחום לשם כך על מנת לצמצם את מרכיב האי ודאות.