מה חשוב לדעת על השקעה בנדל"ן מסחרי

כשאנחנו מחפשים השקעה בנדל"ן האסוציאציה הראשונית ברוב המקרים היא דירת מגורים שאותה ניתן להשכיר וכך ליהנות מתזרים מזומנים חודשי נאה ובנוסף, כשמדובר כמובן בהשקעה חכמה, לראות כיצד ערך הנכס עולה ותופח עם השנים. ואכן, רוב הנדל"ן הנרכש לצורכי השקעה משמש למגורים, אבל לא רק, ובהחלט כדאי לשקול גם את האופציה של השקעה בנדל"ן מסחרי.

מה כולל הנדל"ן המסחרי?

נדלן מסחרי מוגדר ככל הנכסים הלא ניידים שאינם משמשים למגורים וגם לא כשטחי ציבור. בקטגוריה זו נכללים משרדים בודדים, בנייני משרדים, חנויות, חניונים, מבנים המשמשים כמפעלים או מחסנים, מתחמים לוגיסטיים, קליניקות רפואיות, גני ואולמות אירועים, תחנות דלק ועוד. עוד נדל"ן המוגדר כמסחרי הינו קרקע, אולם ההשקעה בכך פחות מומלצת למי שאינו מומחה בתחום הנדל"ן.

השקעה בנדל"ן מסחרי, בדיוק כמו השקעה בנדל"ן למגורים, מניבה ברוב המקרים הן הכנסה כספית קבועה והן תשואה לאורך זמן בזכות עליית ערך הנכס המסחרי.

היתרונות של השקעה בנדל"ן מסחרי

היתרון העיקרי של הנדל"ן המסחרי כהשקעה הוא היציבות הגבוהה יותר: ברוב המקרים מדובר בחוזים ארוכי טווח הנחתמים למספר שנים (ובפרט עבור הנכסים היחסית גדולים פיזית – כך למשל חברה ששוכרת משרד עם 7-8 חדרים לא תרצה לשנות את המיקום שלה כל שנה-שנתיים). בהתאם זוכה בעל הנכס בראש שקט ופטור מדאגות ומצורך לחפש בכל שנה שוכרים חדשים.

בנוסף קל יותר, ברוב המקרים, לזהות את איכות השוכרים שכן מדובר בעסקים שמטבעם יש עליהם מידע נרחב יחסית, כך שכל בעל משרד או שטחים מסחריים יכול לבחור שוכרים אמינים שלא צפויות איתם בעיות. השילוב בין האמינות ליציבות הופך את ההשקעה בנדל"ן המסחרי לבטוחה יותר וממזער משמעותית את מרכיב הסיכון הטמון בכל השקעה שהיא.

איך משפיעים משברים כלכליים על שוק הנדל"ן המסחרי?

באופן טבעי גם השקעה בנדל"ן מסחרי אינה פטורה מתנודות בעקבות שינויים כלכליים. כך למשל ב-2008 צנח היקף העסקאות שבהן היה מעורב נדל"ן שכזה בצורה דרמטית, מלמעלה מטריליון דולר ב-2007 לכ-435 מיליארד "בלבד". הסיבה לכך הייתה כמובן משבר ה"סאב פריים" שהוביל לקריסת שוק הנדל"ן בארה"ב והשפיע על מחירי הנכסים והיקפי העסקאות במדינות רבות אחרות.

באופן כללי משברים כלכליים מקטינים את הביקוש למשרדים, חנויות ושאר נדל"ן מסחרי, אולם מאחר שמצד שני ישנה מגמה עקבית ומתמשכת, ומשמעותית, של גידול בהיקפי הפעילות העסקית בתחומים רבים, וכך גם מבחינת היקפי הצריכה במדינות המערב, הרי שבסופו של דבר המגמה בשוק הנדל"ן המסחר י היא מגמת עלייה כך שנכסים אלה מהווים השקעה משתלמת.

למעשה גם הצמיחה בהיקפי המכירות באינטרנט, מגמה שהואצה בשנים האחרונות עם השתלטות הסמארטפונים על חיי תושבי חצי הכדור המערבי ושלכאורה הייתה אמורה להקטין את הביקוש לחנויות פיזיות, לא מובילה לירידות מחירים בתחום.

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן

בכל השקעה בנדל"ן נדרשת מחשבה רבה אודות המיקום של הנכס, ובפרט כך הדבר כשמדובר בנדל"ן המסחרי: ישנם לא מעט מקרים בהן רשויות מקומיות מבקשות לפתח מתחמי תעסוקה ומסחר (שכן אלה מניבים להן ארנונה גבוהה), אולם לא כל מקום מתאים למשרד או לחנות.

דוגמה טובה לכך היא תוכנית המתאר החדשה של תל אביב, שמבקשת להפוך את הרחובות ארלוזורוב, איינשטיין, לה גווארדיה ושלבים לרחובות מסחריים (כמו אבן גבירול למשל), בעוד אנשי מקצוע רבים טוענים שלפחות עבור רחוב איינשטיין, לה גווארדיה וחלקו המזרחי של ארלוזורוב הסיכוי כי אכן ייווצר בהם מסחר משגשג הוא פשוט אפסי.