יש לא מעט כללים שכדאי לפעול לפיהם במידה ורוצים להפוך למשקיעי נדל"ן מוצלחים בארצות הברית. בין הכללים החשובים ביותר ניתן לציין את חשיבות הבחירה במיקום מנצח. נכס במקום טוב מעלה על מחירו, קל להשכיר אותו והוא משתבח עם השנים. אך מה עוד חשוב לדעת לגבי השקעה נבונה מלבד בחירה במיקום מוצלח? חשוב לא פחות להיות ערים לחוקים חשובים בתחום מיסוי נדלן בארהב. יש לשים לב להבדלים של ממש לעומת מיסוי בישראל. זאת ועוד, יש לשים לב שלא בכל ממדינות ארצות הברית חוקי המס זהים. ההבדלים יכולים להיות די משמעותיים.
מיסוי נדלן בארהב – חובת הדיווח
בישראל חייבים משקיעים שונים לדווח על השקעותיהם ועל הרווחים שהם מפיקים לרשויות המס. אך מה לגבי דיווח במקרה שמדובר בהשקעות במדינה זרה, כמו ארצות הברית? ובכן, בנושא זה של מיסוי נדלן בארהב וחובת הדיווח, חייב המשקיע לדווח על הכנסותיו ועל רווחיו לשלטונות המס האמריקאים. העובדה שהמשקיע הוא אזרח ישראלי איננה מעלה ואיננה מורידה. יש צורך לדווח גם לרשות המיסים בישראל, אולם אין זאת אומרת שהמשקיע יחויב במס כפול. בין ישראל לבין ארצות הברית קיימת אמנה המסדירה את כל נושא המיסים כך שמשקיע לא צפוי להינזק ולשלם כפול. המס שבו יחויב המשקיע ישולם במרבית המקרים לרשות המיסים האמריקאית.
הכנסות נדלן ומדרגות מס
על פי חוקי המס האמריקאים, מי שמחזיק נדלן בארהב יישא בתשלום מס בשני מצבים שונים ונפרדים. המצב הראשון הוא מכירת הנכס במחיר העולה על עלות הרכישה. המצב השני, הנפוץ והשוטף הוא – כאשר ישנן הכנסות שוטפות למשל משכירות. כאשר ישנן הכנסות משכירות חיוב המס נעשה על פי מדרגות מס. במילים אחרות, מדובר בשיטה שונה ממיסוי בגין רווחי שכירות בארץ. החיוב דומה יותר לחיוב מס הכנסה על הכנסות משכר עבודה או מעסק.
שונה הדבר כאשר קיים חיוב במס בגין מכירת נכס. למרות שמשקיעים ישראלים מבצעים קניית נדל"ן בארה"ב שלא על מנת למכור בטוח הקצר או הבינוני, בהחלט ייתכן במצב שבו הנכס יימכר לאחר מספר שנים או אפילו עשרות שנים. בעת המכירה יחול מס על הרווח, כאחוז קבוע מההפרש בין מחיר הקניה למכיר המכירה. יש להוסיף ולומר שבעל הנכס יוכל לקזז הוצאות שונות וכך להקטין את הרווח שעל פי הוא ימוסה. ניתן להפחית ממחיר המכירה הוצאות של שיפוץ, שכר עורך דין, הוצאות שמאות וכיוצא באלה.
מיסוי, דוחות והכרה בהוצאות
לא רק מחירי נדלן ישפיעו על שווי המס השוטף שעל פיו ימוסה המשקיע. יש הבדלים ומשמעות למיסוי לא רק ברמה הפדרלית אלא גם ברמה המקומית. יש מדינות שבהן חוקי המס לרשויות המקומיות מקלים יותר ויש כאלה – שפחות. עבור חלק מהמשקיעים כדאי להגיש דוחות מס מפורטים בכדי להפחית את ערך המס בעוד שעבור משקיעים אחרים ניתן לשלם מס גם ללא הגשת דוחות מפורטים.
זאת ועוד, לאחר רכישת נדלן בחול צפויות למשקיע הוצאות שוטפות בניהול הנכס. על פי חוקי המס האמריקאים ניתן בהחלט להגיש דוחות ולהצהיר לא רק על ההכנסות אלא גם על ההוצאות. עבור חלק מהמשקיעים זוהי הדרך המתאימה להפחית את ערך המס. כמובן, מידע מפורט וצעדים בעלי משמועת מצריכים התייעצות עם עורך דין או יועץ מס המתמחה בנדלן אמריקאי. חישובי מס מהווים גורם חשוב שעל פי ניתן לדעת באמת מהי התשואה מהנכס, לא תשואה על הנייר אלא כסף ממשי שמגיע בסופו של דבר לחשבון הבנק שלכם.
